نشرت الجريدة الرسمية اليوم، الأحكام النظامية التي وافق عليها مجلس الوزراء مؤخرًا، والخاصة بضبط وتنظيم العلاقة بين كل من المؤجر والمستأجر. وتعد هذه الأحكام خطوة تنظيمية هامة تهدف إلى إرساء مزيد من الاستقرار في السوق العقاري.
ووفقًا لما ذكره “أرقام”، تضمنت الأحكام الجديدة اثنا عشر بندًا نظاميًا مفصلًا. علاوة على ذلك، نصت الأحكام بشكلٍ صريح على أن الهيئة العامة للعقار هي الجهة المعنية بالإشراف والتطبيق لكافة ما ورد في هذه الضوابط النظامية الجديدة.
حظر زيادة الأجرة الإجمالية
كما نص البند الثاني من الأحكام على مبدأ جوهري يتمثل في حظر زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار. ويشمل هذا الحظر كلًا من العقود القائمة عند نفاذ هذه الأحكام وتلك التي تُبرم بعد نفاذها.
وشدد البند على أنه إذا كان العقار شاغرًا وسبق تأجيره، فيجب ألا تزيد قيمة أجرته الإجمالية بأي حال من الأحوال على قيمة آخر عقد إيجار أُبرم بشأنه. وأما العقار الذي لم يسبق تأجيره، فتحتسب قيمته بحسب ما يتفق عليه بين المؤجر والمستأجر.
تحديد حالات الاعتراض للمؤجر
من ناحية أخرى، حدد البند الثالث من الأحكام النظامية الحالات التي يحق للمؤجر فيها تقديم اعتراض رسمي على قيمة الأجرة الإجمالية المحددة نظامًا. ويأتي هذا البند توازنًا للحقوق والالتزامات بين الطرفين.
كذلك، تمثلت هذه الحالات بصفة حصرية في سيناريوهين رئيسيين: الأول هو خضوع العقار لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمة أجرته الإجمالية. وأما الثاني، فهو إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024م.
حصر حالات امتناع المؤجر
بينما وفي إطار حماية حقوق المستأجرين الراغبين في التجديد، نص البند الرابع على أنه لا يجوز للمؤجر الامتناع عن التجديد وإلزام المستأجر بالإخلاء إلا في أحوال محددة. وتعد هذه الأحوال استثناءات للقاعدة العامة لتجديد العقد.
كما حصرت الأحوال في أربع حالات رئيسية. وهي: تخلف المستأجر عن السداد، وجود عيوب هيكلية تؤثر على سلامة الساكنين بتقرير فني معتمد، رغبة المؤجر للعقار السكني في إخلائه لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى. بالإضافة إلى أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
تحديد نطاق التطبيق المكاني والزمني
علاوة على ذلك، حدد البند الخامس سقفًا زمنيًا لإنهاء العمل بهذه البنود الثلاثة “الثاني والثالث والرابع”؛ حيث ينتهي العمل بها بعد مضي 5 سنوات من تاريخ نفاذها. ويشير هذا إلى طبيعة تنظيمية مؤقتة لهذه الأحكام.
واقتصر تطبيق البنود الثاني والثالث والرابع والخامس من هذه الأحكام على العقارات في مدينة الرياض فقط كمنطقة تطبيق أولى. ويمكن التوسع في نطاق التطبيق ليشمل مناطق أخرى.
إمكانية توسيع نطاق التطبيق
كذلك، أجازت الأحكام بقرار من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار. وبعد الحصول على موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، تطبيق البنود السالفة الذكر على كامل أو أجزاء من مدن ومحافظات ومراكز أخرى.
ونصت الأحكام على معاقبة كل من يخالف ما ورد في البنود المذكورة بغرامة مالية لا تتجاوز مقدار الأجرة الإجمالية لـ 12 شهرًا للعقار محل التعاقد. مع إلزام المخالف بتصحيح المخالفة، دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.
