دخل نظام «نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات» في السعودية حيز النفاذ أمس السبت. بعد مضي 120 يومًا على نشره في الجريدة الرسمية.
وذلك ليفتح مرحلة تنظيمية جديدة في إدارة هذا الملف، ترتكز على توحيد الإجراءات. وتعزيز الشفافية، وضمان التوازن بين حقوق ملاك العقارات ومتطلبات تنفيذ المشروعات ذات المصلحة العامة.
تنظيم موحد لتعزيز العدالة والشفافية
بحسب بيان صادر عن هيئة عقارات الدولة يمثل النظام خطوة تنظيمية متقدمة تهدف إلى تطوير إجراءات نزع الملكية ووضع اليد المؤقت بشكلٍ ميسر وشفاف. مع توحيد المرجعية التنظيمية والإشرافية؛ بما يحد من التباين في التطبيق ويعزز وضوح الحقوق والالتزامات.
في حين يركز النظام على تحقيق «التعويض العادل» بوصفه ركيزة أساسية، سواء لملاك العقارات المتأثرة أو الجهات صاحبة المشاريع، ضمن إطار قانوني محدد ومعلن.
تقييم العقارات على أساس «قيمة السوق العادلة»
بينما يتضمن النظام آلية واضحة لتقييم العقارات المنزوعة؛ حيث يشترط أن يتم التقييم عبر مقيمين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين. وبناءً على «قيمة السوق العادلة» للعقار.
كما تضاف إلى قيمة التقييم نسبة «20%» كعوض عن نزع الملكية. بما يعكس توجهًا لتعويض الملاك عن فقدان الأصل العقاري، وليس الاكتفاء بالقيمة السوقية المجردة.
كذلك يضمن النظام احتساب أي أضرار ناتجة عن إجراءات النزع ضمن إطار التعويض. بما يعزز شمولية التقييم وعدالته.
بدائل مرنة للتعويض وإعفاءات محددة
علاوة على ذلك يوفر النظام خيارات متعددة للتعويض. إذ ينص على إمكانية التعويض بعقار بديل أو بحصص في المشروع، في حالة موافقة المالك.
فيما يرتبط ذلك بحزمة من الإعفاءات، تشمل الإعفاء من بعض الرسوم. مثل: ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء، وذلك ضمن شروط محددة؛ بما يخفف الأعباء المالية على الملّاك خلال مرحلة ما بعد نزع الملكية.
وضع اليد المؤقت.. تنظيم وتعويض مستقل
في الحالات التي يتم فيها وضع اليد المؤقت على العقار دون نزع الملكية، أقر النظام تعويضًا لا يقل عن «أجرة المثل»، ويضاف إليه «20%» كعوض عن وضع اليد المؤقت.
كما يشمل التعويض أي أضرار ناتجة عن هذا الإجراء، بما يرسخ مبدأ الفصل بين نزع الملكية الدائم ووضع اليد المؤقت، ويمنح كل حالة إطارها التعويضي الواضح.
لجنة مختصة وآلية رقابية محكمة
ضمن مسار الحوكمة المؤسسية ينشئ النظام لجنة خاصة تسمى «لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات». برئاسة محافظ الهيئة وعضوية عدد من ممثلي الوزارات ذات العلاقة.
في حين تتولى اللجنة دراسة طلبات نزع الملكية، والتحقق من استحقاق المشروع للمصلحة العامة. والتأكد من توافر الميزانية أو الملاءة المالية، وعدم وجود أراضٍ حكومية بديلة يمكن الاستعاضة بها.
ويشترط النظام أن تكون العقارات المنزوعة غير مملوكة للدولة أو أجهزتها. وألا تتخذ إجراءات النزع إلا بعد استنفاد جميع البدائل الممكنة.
دراسات مسبقة وخطط زمنية واضحة
يلزم النظام الجهة صاحبة المشروع بإعداد دراسات شاملة تتناول الأثر الاجتماعي والاقتصادي والأمني للمشروع. إلى جانب تقديم خطة زمنية واضحة للتنفيذ.
ويهدف هذا الاشتراط إلى رفع جودة القرار، وتقليل الآثار السلبية المحتملة. وضمان أن يكون نزع الملكية خيارًا أخيرًا يخدم المصلحة العامة بشكل مدروس.
ومع بدء نفاذه يضع نظام «نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت» إطارًا تنظيميًا أكثر إحكامًا لهذا الملف. أساسه التقييم العادل، والتعويض المحسن، وتعدد خيارات التعويض، والرقابة المؤسسية.
ويعكس النظام توجهًا نحو إدارة نزع الملكية بأسلوب مؤسسي شفاف، يوازن بين متطلبات التنمية وحماية حقوق المُلّاك، ويؤسس لمرحلة أكثر وضوحًا واستقرارًا في التعامل مع العقارات المرتبطة بالمشروعات العامة.
