أكد الدكتور سلمان الظفيري؛ المستشار القانوني، إمكانية النظر في عقود الإيجار خلال فترة جائحة كرونا من الناحية القانونية بـ “الفسخ”، أو “إعادة التوازن”، تبعًا للانتفاع بالعقار المؤجر، أو انخفاض أو ارتفاع قيمته السوقية، ومستوى الأضرار الناجمة عن الجائحة، ما إذا كانت شاملة أو جزئية.
وقال “الظفيري”؛ في لقاء عقدته اليوم غرفة الشرقية ممثلة بلجنة العقار والتطوير العمراني تحت عنوان (عقود الإيجار وتأثيرها في القطاع العقاري في ظل جائحة كورونا)، إن عقد الإيجار يعرّف بأنه “عقد بيع منفعة معينة لمدة معلومة على عين محددة”، وهو من العقود “اللازمة”، التي لا يمكن أن تُفسخ إلا برضا طرفي العقد، أو حدوث موانع وظروف طارئة مثله مثل البيع، ذلك بخلاف العقود “الجائزة”، مثل عقد الوكالة الذي يمكن أن يتم فسخه في أي وقت دون إبداء أسباب.
وأضاف: فرضت جائحة كورونا واقعًا جديدًا على القطاع التجاري، وأوجدت جملة من المسائل والأفكار في المساحة القانونية، لكننا ـ من حسن الحظ ـ لدينا في الشرع الإسلامي قواعد تبين وتعالج جميع الإشكالات في أي وقت، وتحت أي ظرف، فالجائحة تمثل ظرفًا طارئًا يقتضي وجود إجراء قانوني معين، خاصة إذا تعطّلت منافع أو حدثت أضرار ونزاعات وما شابه ذلك.
وفي هذا المجال يرى “الظفيري” أن الشريعة الإسلامية تدعو للتوازن، وتسير وفق مبدأ “لاضرر ولا ضرار”، والذي بموجبه صدرت قواعد أساسية يتم تطبيقها في حالة الضرورات التي يباح فيها حتى المحظورات؛ لأن الشريعة السمحاء لا تقبل الضرر على أي أحد، خاصة إذا كان هذا الضرر جاء خارجًا عن الإرادة، مثل الزلازل والبراكين والأوبئة كما هو في حالة جائحة كورونا.
واستطرد: بناء على ذلك فإن أي إنسان استأجر عقارًا ما لأجل منفعة ما، فتعطّلت أعماله بفعل الجائحة وانتفت المنفعة وحدث الضرر الكلي؛ بحيث لا يرجى أن تعود تلك المنفعة، ولا يرتفع ذلك الضرر، ففي هذه الحالة يحق له ان يفسخ العقد، ولكن في حال نقصت المنفعة، يقتضي إعادة التوازن لأجل رفع الضرر الجزئي.
ويستدرك “الظفيري” قائلًا إن الذي يحدّد الضرر -ما إذا كان جزئيًا أم كليًّا- هو القاضي، ولكن ذلك بناء على ما يقدره الخبراء والقانونيون، علمًا أن بعض الأنشطة لا تحتاج إلى إثبات حدوث الضرر مثل أن يستأجر شخص ما محلًا لأن يكون منفعة لمحل حلاقة أو مركز لياقة بدنية، وصدر بحقه قرار رسمي بالإغلاق بسبب الجائحة، ففي هذه الحالة العمل متوقف، والاستفادة من العين المستأجرة غير واردة، من هنا يحق له أن يفسخ العقد، بموجب أمر قضائي، الذي يصدر حكمه حسب العرف وبناء على ما يقرّره الخبراء في هذا الجانب.
ولفت إلى أن بعض المستأجرين قد يستغلّون فترة الجائحة ويحاولون التنصل من العقد، أو أن بعض المؤجرين يرون في الأمر فرصة لفسخ العقد، في هذه الحالة يتم الرجوع ـ بموجب أمر قضائي ـ إلى العُرف لتحديد الضرر والمتضرر، ولا يمكن التعويل على رغبة المؤجر أو المستأجر أبدًا؛ لأن عقد الإيجار ـ كما سبق القول ـ عقد لازم لا يُفسخ إلا لوجود الضرر مثله مثل البيع، إلا لسبب وظرف يقتضي ذلك، بالتالي على المتضرر أن يقدم ما يثبت ضرره قانونيًا، فإذا كان شاملًا يحق له المطالبة بفسخ العقد، أما إذا تراجعت المنفعة فيتم ـ في هذه الحالةـ إعادة التوازن،
وفي هذا الصدد، ذكر “الظفيري” أن المستأجر لو استفاد من المنفعة بموجب عقد طويل الأجل، وخلال فترة العقد وجد أن العقار انخفضت قيمته الإيجارية، في هذه الحالة يحق له المطالبة بتخفيض قيمة الإيجار، وفي الحال نفسه لو وجد صاحب العقار أن القيمة السوقية للعقار ارتفعت وأن العقد غير عادل بالنسبة له، فله أيضًا الحق في المطالبة بتعديل بنود العقد، ولا يتم ذلك إلا بموجب أمر قضائي كما سبق القول.
وأكد ضرورة أن تكون التسويات عادلة، وأن التراضي والصلح بين طرفي عقد الإيجار الأفضل في كل الأحوال، فــ “الصلح خير”.
اقرأ أيضًا:
غرفة الشرقية تناقش “مبادرات موانئ لتطوير القطاع البحري”
“منشآت” تُطلق فعاليات أسبوع التكيّف الاقتصادي عن بُعد
مؤسسة النقد تستخدم “البلوك تشين” لضخ 50 مليار ريال بالقطاع المصرفي